Une échéance qui n'attend pas
La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, a programmé quelque chose d'inédit dans le droit du logement français : la disparition progressive et planifiée d'une partie du parc locatif. Pas par démolition, mais par retrait. À chaque échéance, une classe de DPE supplémentaire devient inéligible à la location. C'est un compte à rebours qui pèse sur près de cinq millions de logements et qui force, année après année, des centaines de milliers de propriétaires à trancher entre rénover, vendre ou retirer leur bien du marché.
Le problème, c'est que ce calendrier est encore mal compris. Beaucoup de bailleurs pensent que « interdiction de louer » signifie expulsion automatique de leur locataire dès la date butoir. C'est faux, et cette confusion conduit à de mauvaises décisions. Reprenons les termes exacts de la loi, échéance par échéance, en distinguant ce que chaque date interdit précisément.
Le calendrier officiel
| Date | Classes interdites à la location | Part estimée du parc | |------|----------------------------------|----------------------| | 1er janvier 2023 | G les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) | environ 90 000 logements | | 1er janvier 2025 | toutes les classes G | 4 à 5 % du parc | | 1er janvier 2028 | classes F et G | 12 à 15 % du parc | | 1er janvier 2034 | classes E, F et G | plus d'un tiers du parc ancien |
La première marche, souvent oubliée, date de janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an — les plus extrêmes parmi les G — étaient déjà visés. Puis vient la séquence principale : G en 2025, F en 2028, E en 2034. Cette progression descend méthodiquement l'échelle des classes, et chaque palier multiplie le nombre de logements concernés.
Ce que « interdiction de location » veut dire exactement
C'est le point le plus mal compris, et le plus important. L'interdiction porte sur la mise en location, pas sur l'occupation. Concrètement, à partir de la date butoir d'une classe, le propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail pour un logement de cette classe. Cela vise les nouveaux contrats : une relocation après le départ d'un locataire, ou une première mise en location.
Le mécanisme juridique passe par le critère de décence. La loi a fait de la performance énergétique un critère du logement décent. Un logement qui dépasse le seuil interdit n'est plus considéré comme décent, et un bailleur ne peut pas mettre en location un logement indécent. Voilà le levier.
En revanche, un bail en cours au moment de l'échéance n'est pas annulé. Votre locataire en place reste chez lui, le contrat continue. La difficulté surgit au renouvellement et à la reconduction tacite : à ce moment-là, le locataire peut exiger du propriétaire la mise en conformité, c'est-à-dire des travaux pour sortir le logement de la catégorie interdite. Le bailleur n'est pas exproprié, mais il se retrouve sous obligation de faire. S'il refuse, le locataire dispose de voies de recours que nous détaillons plus bas.
Pour un propriétaire, la conséquence pratique est claire : tant que le locataire reste, le logement génère des revenus, mais dès qu'il part, le bien devient inlouable jusqu'à rénovation. Et il faut y ajouter le gel des loyers, en vigueur depuis août 2022 pour les F et G, qui interdit toute hausse ou indexation. Un logement F loué depuis 2020 ne peut donc déjà plus voir son loyer augmenter, même avant l'échéance de 2028.
2025 : les G, première vague
Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G, soit une consommation supérieure à 420 kWh/m²/an. Pour les propriétaires concernés, le choix s'est déjà imposé. Ceux qui n'ont pas anticipé se retrouvent aujourd'hui avec un bien qu'ils ne peuvent relouer en l'état dès que le locataire actuel s'en va.
C'est la catégorie la plus difficile à traiter, car un logement G est souvent très loin du seuil de décence : il ne s'agit pas de gagner une classe mais souvent deux ou trois. Une simple isolation des combles ne suffira pas. Il faut généralement un bouquet de travaux — isolation, changement de système de chauffage, ventilation — qui relève de la rénovation globale.
2028 : les F, l'échéance qui se prépare maintenant
Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F (330 à 420 kWh/m²/an). C'est l'échéance qui concerne le plus de monde, et celle pour laquelle il faut agir dès aujourd'hui. Un propriétaire qui découvre en 2026 que son bien est F dispose de moins de deux ans — ce qui paraît confortable mais ne l'est pas du tout quand on connaît les délais réels.
Entre le diagnostic de départ, l'audit énergétique, la recherche d'artisans qualifiés RGE, le montage du dossier d'aides, l'obtention des financements et la réalisation effective des travaux, une rénovation globale s'étale facilement sur douze à dix-huit mois. Les carnets de commande des entreprises qualifiées sont pleins, et la pression va s'accentuer à mesure que l'échéance approche. Attendre 2027 pour s'y mettre, c'est prendre le risque de ne pas être prêt à temps.
2034 : les E, le séisme silencieux
L'échéance de 2034 paraît lointaine, mais elle est la plus massive : elle frappera les logements classés E, soit plus d'un tiers du parc ancien une fois cumulée avec les F et G. Elle touchera particulièrement les communes rurales et les centres-bourgs anciens, où le bâti d'avant 1975 domine et où la classe E est la norme plutôt que l'exception.
Pour un investisseur ou un bailleur de long terme, intégrer cette date dès maintenant change le calcul. Un bien E acheté aujourd'hui est un bien qu'il faudra rénover dans la décennie. Mieux vaut budgéter ces travaux dès l'acquisition que les découvrir comme une mauvaise surprise en 2033.
L'effet déjà visible sur le marché
Ce calendrier ne produit pas ses effets qu'à partir des dates butoirs : il pèse sur le marché dès aujourd'hui, par anticipation. Les acquéreurs intègrent l'échéance dans leurs offres, ce qui creuse la décote sur les biens F et G. Les bailleurs anticipent en vendant ou en rénovant avant la marche fatidique, ce qui alimente l'offre de passoires sur le marché de la vente et tire les prix vers le bas. Le gel des loyers, lui, réduit déjà la rentabilité locative de ces biens, poussant certains propriétaires à arbitrer en faveur de la vente.
Pour un propriétaire, cela signifie qu'attendre la dernière minute a un coût caché : plus on s'approche de l'échéance, plus la décote à la vente s'accentue et plus les carnets de commande des entreprises de rénovation se saturent. Pour un acquéreur, à l'inverse, cette anticipation crée des opportunités de négociation, à condition d'avoir calculé le coût de mise en conformité. Le calendrier n'est donc pas un horizon abstrait : c'est une mécanique de marché déjà à l'œuvre, et qui s'accélérera à mesure que les dates approchent.
Sanctions, recours et ce que peut faire un locataire
La loi ne prévoit pas d'amende administrative qui tomberait automatiquement sur le bailleur d'un logement non conforme. Le mécanisme est différent et passe par le locataire. Si vous louez un logement devenu indécent au regard de sa performance énergétique, vous pouvez demander au propriétaire la réalisation de travaux. En cas de refus ou d'absence de réponse, le chemin habituel est le suivant : saisir la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.
Le juge dispose de pouvoirs réels. Il peut ordonner la réalisation des travaux, assortie d'une astreinte financière par jour de retard, réduire ou suspendre le loyer tant que le logement n'est pas mis en conformité, voire le faire consigner. Pour le bailleur, l'inaction n'est donc pas sans coût : elle l'expose à une décision judiciaire contraignante.
Un locataire qui s'engage dans cette voie a tout intérêt à se faire accompagner. L'ADIL de son département l'oriente gratuitement et l'aide à constituer un dossier solide — DPE à l'appui, courriers recommandés, mise en demeure. Nous détaillons ces droits dans notre guide droits des locataires.
Les exceptions et les zones grises
Le calendrier n'est pas aussi mécanique qu'il en a l'air, et plusieurs situations échappent à la règle générale ou la nuancent. Certains logements ne peuvent techniquement pas atteindre le niveau de performance requis sans travaux disproportionnés ou impossibles : c'est le cas de bâtiments protégés au titre des monuments historiques, ou situés dans des secteurs sauvegardés où l'aspect extérieur ne peut être modifié (impossible d'isoler une façade classée par l'extérieur, par exemple). Pour ces biens, des aménagements existent, mais ils relèvent de l'appréciation au cas par cas et ne dispensent pas d'explorer toutes les solutions techniques.
Les copropriétés constituent une autre zone grise majeure. Un propriétaire peut très bien vouloir rénover son appartement mais dépendre, pour l'essentiel des gains énergétiques, de travaux sur les parties communes que l'assemblée des copropriétaires refuse ou diffère. Cette dépendance collective est l'un des angles morts du calendrier : un bailleur de bonne volonté peut se retrouver bloqué par l'inertie de sa copropriété. La loi a prévu des outils pour forcer la décision collective (plan pluriannuel de travaux, diagnostic de performance énergétique collectif), mais leur mise en œuvre prend du temps.
Enfin, méfiez-vous des solutions de contournement qui circulent. Basculer un logement vers la location saisonnière ou le bail mobilité pour échapper aux contraintes du bail classique est techniquement possible mais expose à d'autres règles, parfois plus strictes localement, et ne constitue pas une stratégie durable. Avant d'envisager une telle bascule, un avis juridique s'impose.
Que faire selon votre situation
Pour un propriétaire bailleur, la première chose à faire est de connaître précisément la classe de son bien avec un DPE postérieur à juillet 2021 — un vieux diagnostic ne vaut rien pour ce calcul, comme nous l'expliquons dans comprendre le DPE. Une fois la classe établie, l'horizon de décision se dessine. Si le bien est G, l'échéance est déjà là. S'il est F, vous visez 2028. S'il est E, vous avez jusqu'en 2034 mais devez l'anticiper.
Restent ensuite trois options, et une seule à éviter : ne rien faire. Rénover permet de conserver un bien louable et d'en augmenter la valeur, avec un soutien public substantiel détaillé dans notre guide aides à la rénovation. Vendre permet de sortir avant que la décote ne s'aggrave, mais avec un audit énergétique obligatoire qui rend la facture des travaux visible à l'acheteur. Sortir du marché locatif (vente, reprise pour usage personnel) est parfois la seule issue pour les biens les plus dégradés. Chaque chemin a son calendrier et son coût ; le pire est de les découvrir trop tard.
Quand consulter
Les règles décrites ici sont celles en vigueur, mais le législateur a déjà ajusté plusieurs fois ce calendrier et ses modalités depuis 2021. Des décrets peuvent encore préciser les seuils, les exceptions (copropriétés en difficulté technique, bâtiments protégés au titre des monuments historiques) ou les modalités de mise en œuvre. Pour une situation précise — un bail à renouveler, un litige locataire, une copropriété qui bloque les travaux — l'ADIL de votre département reste l'interlocuteur de référence, gratuit et indépendant. Pour les actes lourds (vente, contentieux), un notaire ou un avocat spécialisé est indispensable.
Et si vous constatez une erreur ou une évolution réglementaire que nous n'aurions pas intégrée, signalez-le-nous à contact@dpe-commune.fr. Nous tenons ce calendrier à jour.