Une mesure discrète aux effets bien réels
Tout le monde a entendu parler de l'interdiction de louer les passoires thermiques. Beaucoup moins de monde connaît la mesure qui l'a précédée et qui mord déjà sur le portefeuille des propriétaires : le gel des loyers des logements classés F et G. Elle est en vigueur depuis août 2022, elle s'applique toujours en 2026, et elle reste l'une des règles les plus mal connues du droit locatif actuel.
Le principe est simple à énoncer. Si votre logement est classé F ou G au DPE, vous ne pouvez plus augmenter le loyer. Ni au fil du bail, ni au moment de relouer. Le loyer est figé tant que le logement reste une passoire. C'est court à dire, mais les conséquences pratiques sont nombreuses, et l'ignorance de cette règle expose les bailleurs à des remboursements qu'ils n'avaient pas vus venir.
Ce que le gel interdit précisément
Concrètement, deux mécanismes habituels d'augmentation tombent. D'abord, l'indexation annuelle : dans un bail classique, le loyer peut être révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL). Sur un logement F ou G, cette révision est bloquée. L'IRL peut grimper, votre loyer ne suit pas.
Ensuite, la réévaluation à la relocation : quand un locataire part, un bailleur peut normalement réajuster le loyer pour le nouvel arrivant, dans les limites de l'encadrement éventuel. Sur une passoire, ce réajustement à la hausse est interdit. Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent. À cela s'ajoute, depuis le calendrier des interdictions, l'impossibilité pure et simple de signer un nouveau bail sur un logement classé G depuis 2025, et bientôt F en 2028. Le gel concerne donc surtout, aujourd'hui, les baux F en cours et les G déjà occupés sous bail antérieur.
Combien de logements sont concernés
Le parc locatif privé français compte une proportion notable de passoires. Sur les quelque 5 millions de logements classés F ou G en France, une part importante est mise en location. Selon les estimations couramment retenues, environ 12 % du parc locatif se trouve aujourd'hui sous gel des loyers.
Douze pour cent, ce n'est pas marginal : cela représente plus d'un logement loué sur huit. Et ce chiffre raconte une dynamique. Chaque bailleur concerné se retrouve face à un loyer qui ne bouge plus pendant que ses charges, elles, augmentent. Mécaniquement, cela pousse à deux issues : rénover pour sortir de la catégorie F/G et retrouver le droit d'indexer, ou vendre. Le gel n'est pas qu'une contrainte, c'est un aiguillon pensé pour accélérer la rénovation du parc.
L'erreur classique : indexer sans le savoir
Voici le scénario qui revient le plus souvent, et qui finit parfois devant la commission de conciliation. Un propriétaire détient un appartement classé F, loué depuis des années. Comme il l'a toujours fait, il applique chaque année l'indexation IRL prévue au bail. Il ne sait pas — ou a oublié — qu'un logement F ne peut plus être indexé depuis août 2022. Pendant trois ans, il a augmenté un loyer qu'il n'avait pas le droit d'augmenter.
Prenons des chiffres parlants. Loyer de départ : 700 € par mois. Indexation indue d'environ 3,5 % la première année, autant les suivantes, soit grossièrement 25 € de plus chaque année cumulés. Au bout de trois ans, le locataire paie environ 75 € de trop par mois. Sur ces trois ans, le trop-perçu approche les 1 600 €, et le locataire est en droit d'en réclamer le remboursement. Le propriétaire pensait gérer son bien comme avant ; il découvre une dette envers son locataire.
Côté locataire : comment vérifier
Pour un locataire, la marche à suivre tient en quelques étapes et ne nécessite ni avocat ni paperasse complexe au départ. La toute première chose à faire est de mettre la main sur le DPE du logement, que le bailleur est tenu d'avoir annexé au bail :
- Si le DPE indique F ou G, et que votre bail a été signé ou renouvelé après août 2022, votre loyer n'a pas pu augmenter légalement.
- Si vous constatez des indexations passées, vous pouvez en demander le remboursement à l'amiable, puis via la commission départementale de conciliation en cas de refus.
- En cas de blocage, l'ADIL de votre département vous accompagne gratuitement dans la démarche et le calcul du trop-perçu.
Le ton de la demande compte : une lettre factuelle, calme, qui rappelle la règle et joint le DPE, obtient souvent gain de cause sans contentieux. Beaucoup de bailleurs régularisent dès qu'on leur explique, parce qu'ils ne savaient sincèrement pas.
Ce que le gel fait au marché
L'effet de fond est double et il commence à se voir. D'un côté, des bailleurs qui sortent leurs passoires du marché locatif plutôt que de les louer à perte, faute de pouvoir suivre l'inflation de leurs charges. Cela retire des logements de l'offre, dans un contexte déjà tendu. De l'autre, des propriétaires qui basculent vers la rénovation pour reconquérir le droit d'indexer — exactement le comportement visé par le législateur.
Pour qui détient un bien F ou G en location, le calcul devient assez net. Garder le statu quo, c'est un loyer figé pendant que tout augmente, avec en plus l'échéance d'interdiction qui se rapproche pour les F en 2028. Rénover pour repasser au-dessus de E, c'est récupérer la main sur le loyer et sécuriser la louabilité du bien. Ce n'est pas une décision purement idéologique : c'est, de plus en plus, une décision de gestion patrimoniale.
Pour aller plus loin
Le gel des loyers s'inscrit dans le même mouvement que les interdictions de location : notre calendrier des interdictions en donne les échéances précises, et la page comprendre le DPE explique comment l'étiquette qui déclenche tout cela est calculée. Pour toute situation individuelle — calcul d'un trop-perçu, courrier de réclamation, litige — l'ADIL reste l'interlocuteur gratuit et neutre à privilégier.
Un cas particulier, une jurisprudence récente, une coquille dans nos chiffres ? Écrivez-nous à contact@dpe-commune.fr.