Le calendrier se resserre
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location pour de nouveaux baux. C'était la première marche d'un escalier qui en compte deux autres : F en 2028, E en 2034. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les acquéreurs, 2026 est l'année où l'on commence à anticiper sérieusement la suivante.
Concrètement, un propriétaire qui découvre aujourd'hui que son bien locatif est classé F a moins de deux ans pour décider : engager une rénovation, vendre, ou laisser le logement sortir du marché locatif à l'échéance. Chacune de ces options a un coût et un calendrier propre. Et pendant ce temps, la valeur du bien à la vente ajuste son prix à la baisse.
L'audit énergétique élargi
Depuis avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G impose la fourniture d'un audit énergétique (différent du DPE classique) qui détaille les travaux à prévoir et leur coût estimé. En 2025, cette obligation s'est étendue aux logements classés E. En 2034, elle concernera également les D.
Pour un acquéreur, c'est un changement de paradigme : on n'achète plus seulement un logement, on achète un projet de rénovation chiffré. L'audit donne un budget travaux et un parcours technique. Cela protège l'acheteur, mais cela tire aussi mécaniquement les prix vers le bas — l'addition est désormais lisible avant la signature.
Gel des loyers : un point souvent ignoré
Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer, ni entre deux locataires, ni à l'occasion d'une indexation annuelle. Cela reste vrai en 2026. Beaucoup de propriétaires bailleurs n'ont pas intégré cette règle : si vous avez indexé votre loyer ces dernières années sur un bien F ou G, votre locataire peut en demander le remboursement.
Cette mesure produit son effet : selon les estimations, environ 12 % du parc locatif est aujourd'hui sous gel des loyers, ce qui pousse mécaniquement à la rénovation ou à la vente. Pour le locataire, la première chose à vérifier est simple : demander une copie du DPE. S'il est F ou G, le bail signé après 2022 ne peut pas avoir vu son loyer monter.
MaPrimeRénov' 2026 : les nouveaux barèmes
L'aide phare pour la rénovation a été ajustée pour 2026, avec deux changements importants :
- Le parcours accompagné est devenu la norme pour les rénovations globales (gain de 2 classes DPE minimum), avec un accompagnement obligatoire par un opérateur agréé. Ce parcours débloque les montants les plus élevés (jusqu'à 63 000 € pour les ménages très modestes).
- Le bonus sortie de passoire reste actif : passer un logement de F ou G à au moins une classe E déclenche une majoration de prime.
Le ticket d'entrée moyen pour une rénovation globale d'une passoire thermique tourne autour de 50 000 €. Avec MaPrimeRénov' au plafond, les CEE, l'éco-PTZ et la TVA réduite, le reste à charge peut tomber sous les 15 000 € pour un ménage modeste. Pour un ménage aux revenus supérieurs, le reste à charge est plus proche de 25-30 000 €.
Ce que disent les chiffres au niveau national
Selon les dernières données ADEME, environ 5 millions de logements français sont aujourd'hui classés F ou G. Mais cette répartition est très inégale géographiquement :
- Le Nord-Est et le Massif Central concentrent les passoires thermiques. Les logements anciens, mal isolés, chauffés au fioul ou à l'électrique direct y sont surreprésentés.
- L'arc atlantique et le pourtour méditerranéen s'en tirent mieux. Les climats plus doux limitent les besoins de chauffage et donc les consommations.
- Paris intramuros affiche un taux de passoires plus élevé que ses banlieues, du fait du parc haussmannien — beau mais énergivore quand il n'est pas rénové.
Sur notre site, vous pouvez consulter ces chiffres commune par commune via la page départements ou en cherchant directement votre ville.
Ce qu'il faut surveiller en 2026
Trois sujets à garder en tête pour la suite de l'année :
- L'échéance F qui approche. Plus que deux ans avant le 1er janvier 2028. Les propriétaires bailleurs concernés devraient déjà avoir lancé leur réflexion travaux ou vente.
- Les éventuels ajustements du DPE. La méthodologie a déjà été affinée plusieurs fois depuis 2021. Des décrets ponctuels peuvent encore modifier les seuils ou les méthodes de calcul.
- L'évolution des aides. MaPrimeRénov' fait l'objet d'arbitrages budgétaires chaque année. Pour les projets de rénovation, vérifier les barèmes en vigueur au moment du devis.
Pour aller plus loin, consultez nos guides détaillés sur le calendrier des interdictions et les aides à la rénovation.