Cinq millions de logements, mais pas n'importe où
Selon les données de l'ADEME, la France compte environ 5 millions de logements classés F ou G, soit près d'un sur six. Ce chiffre national, on l'entend souvent. Ce qu'on dit moins, c'est qu'il recouvre des situations très contrastées d'un territoire à l'autre. Une passoire thermique n'a pas la même probabilité d'apparaître à Brive, à Bayonne ou à Paris.
La géographie des passoires dessine une France à deux vitesses thermiques. Le Nord-Est, le Massif Central et certaines zones de montagne concentrent les mauvais classements. L'arc atlantique et le pourtour méditerranéen s'en tirent nettement mieux. Et Paris intramuros fait figure d'exception au milieu d'une Île-de-France plutôt mieux lotie. Trois logiques se croisent pour expliquer ces écarts : l'âge du bâti, le mode de chauffage, et le climat.
Le Nord-Est et le Massif Central : le bâti et le fioul
Dans les départements du Nord-Est — du Grand Est à la Bourgogne-Franche-Comté — et dans le Massif Central, plusieurs facteurs s'additionnent. Le parc de logements y est ancien, avec une part importante de maisons construites avant les premières réglementations thermiques des années 1970. Murs en pierre non isolés, toitures perméables, fenêtres d'origine : l'enveloppe est rarement à la hauteur des hivers locaux.
Le mode de chauffage aggrave le tableau. Le fioul, encore très présent dans le rural et le péri-urbain de ces régions, plombe à la fois l'étiquette énergie et l'étiquette climat du DPE — et le diagnostic retient toujours la pire des deux. L'électrique direct, fréquent dans les maisons des années 1960-1980, est lui aussi pénalisé par le coefficient de conversion appliqué à l'électricité. Pour mieux comprendre ce mécanisme de double étiquette, notre guide comprendre le DPE l'explique en détail.
Le climat, enfin, fait le reste. Les hivers y sont plus rigoureux, les besoins de chauffage plus élevés, donc les consommations affichées au DPE plus fortes à isolation égale. Un même logement, mal isolé, sera plus souvent classé F ou G dans la Creuse ou les Vosges que sur la côte landaise.
Paris intramuros : le paradoxe haussmannien
Paris est un cas à part. La capitale affiche un taux de passoires supérieur à beaucoup de ses banlieues, ce qui surprend quand on associe Paris à la valeur immobilière. L'explication tient au bâti haussmannien : magnifique, mais énergivore quand il n'a pas été rénové. Murs épais mais non isolés thermiquement, grandes hauteurs sous plafond, chauffage souvent électrique dans les petites surfaces, copropriétés où la rénovation globale est lente à décider.
Les petites surfaces parisiennes pèsent aussi. Le DPE s'exprime au mètre carré, et les studios et deux-pièces concentrent mécaniquement des consommations rapportées à la surface défavorables. Un grand appartement familial bien exposé s'en sort mieux qu'un studio sous les toits chauffé aux convecteurs. Résultat, une part notable du parc locatif parisien tombe dans les classes F et G, ce qui a des conséquences directes depuis l'interdiction de louer les G.
L'arc atlantique et la Méditerranée : le climat aide
À l'opposé, la façade atlantique et le pourtour méditerranéen affichent des taux de passoires plus faibles. La raison principale est climatique : des hivers plus doux signifient moins de chauffage, donc des consommations plus basses à isolation comparable. Un logement médiocrement isolé à Montpellier ou à La Rochelle consomme moins pour se chauffer que le même à Mulhouse, et son DPE en bénéficie.
S'y ajoute un parc parfois plus récent dans les zones littorales en croissance démographique, construit sous des réglementations thermiques plus exigeantes. Attention toutefois à ne pas surinterpréter : un bon classement régional moyen ne dit rien d'un logement particulier. On trouve des passoires partout, y compris au soleil, notamment dans le bâti ancien des centres-villes ou les maisons mal exposées. La moyenne rassure, le diagnostic individuel décide.
Ce que ça change selon votre situation
Pour un acquéreur, la carte est une grille de lecture du risque travaux. Acheter dans une région à forte densité de passoires impose de regarder le DPE et l'audit énergétique avec attention, car la probabilité de tomber sur un projet de rénovation chiffré est plus élevée. Ce n'est pas rédhibitoire — c'est même un levier de négociation, puisque le prix d'une passoire intègre désormais le coût des travaux à venir.
Pour un locataire, l'enjeu est le calendrier des interdictions : G interdit à la location depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034. Dans les régions à forte densité de passoires, l'offre locative de logements F ou G va se tendre à mesure que ces échéances tombent. Demandez systématiquement le DPE avant de signer, et rappelez-vous qu'un logement F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter.
Pour un investisseur, la lecture est plus subtile. Une région bien classée offre des biens à louer sans contrainte immédiate, mais souvent à des prix tendus. Une région à forte densité de passoires offre des décotes à l'achat, à condition d'intégrer un budget rénovation réaliste et de viser au moins la sortie du statut de passoire. C'est là que se joue la rentabilité : le bon dossier, c'est la passoire achetée au bon prix et rénovée intelligemment.
La limite des données qu'il faut connaître
Un avertissement honnête s'impose sur ces cartes, la nôtre comprise. Les chiffres reposent sur les DPE enregistrés depuis 2021 dans la base nationale, au fil des ventes, des locations et des rénovations. Ils ne couvrent donc pas l'intégralité du parc de logements : un logement occupé par son propriétaire, jamais vendu ni loué depuis 2021, n'apparaît pas. Les territoires où le marché immobilier est très actif sont mieux documentés que les zones où les biens tournent peu.
Autrement dit, une carte des passoires reflète les DPE réalisés, pas une photographie exhaustive du bâti. Elle reste un bon indicateur de tendance régionale, mais elle se lit comme une approximation, pas comme un recensement. Notre méthodologie précise la manière dont nous agrégeons ces diagnostics par commune et les précautions associées.
Trouver les chiffres de votre commune
Les moyennes régionales donnent une tendance, mais c'est à l'échelle de la commune que la décision se prend. Deux villes voisines peuvent afficher des profils très différents selon l'ancienneté de leur bâti et le mode de chauffage dominant. Pour consulter la répartition des classes DPE là où vous cherchez à acheter ou à louer, utilisez la recherche par commune sur la page d'accueil : vous y trouverez le détail des étiquettes et la comparaison avec les communes alentour.
Pour anticiper les échéances qui pèsent sur les passoires, notre guide comprendre le DPE rappelle les seuils et le calendrier. Et si vous repérez une donnée qui vous paraît fausse pour votre territoire, signalez-la nous à contact@dpe-commune.fr : ces retours nous aident à affiner les chiffres.